Бизнес на аренде квартир (собственники) в Астрахани.

В продолжении темы "Инвестиции в недвижимость Астрахани."
Итак, мы вложили деньги в квартиру,дом сдан, квартира с ремонтом от застройщика или сделали ремонт сами. Купили мебель, бытовую технику, подключили Интернет.
Квартиру обустроили, теперь нужно возвращать вложения и получать прибыль.

Берем для примеру 1-комнатную квартиру, полностью упакованную, то есть с ремонтом и всеми благами цивилизации.
1 Вопрос!
Как и кому сдавать?
Квартиру нужно сдать с максимальной выгодой, арендаторы должны не привести её в состояние сарая, куда обращаться по поводу сдачи, размещать объявления в интернете или идти в агентства?

Поделюсь своим опытом по сдаче квартир.
Я сдаю квартиры с 2014 года и прошёл все круги ада:)

1.Как максимально выгодно сдать квартиру?
а)вариант: посуточная аренда
Что имеем?Максимальную цену за сутки 1000-1500 рублей.При максимальной загрузке 30 дней-порядком 30-45 тысяч рублей, но такого обычно не бывает,в среднем 30-40%  дней в месяце квартира будет с жильцами, а это те же 15-20 тысяч в месяц,что и по арендной ставке за месяц.
Недостатки-их просто море:нестабильность клиентского потока, сегодня сняли, завтра съехали, проблемные, неадекватные арендаторы, пьяные компании, проблемы с соседями, с милицией и т.д откровенное кидалово,короче-это не для нас.....
Такой вариант я использовал очень редко, да и то рекомендую исключительно для вторички со средним ремонтом, так как зашрать квартиру за сутки можно так, что не отмоешься , а ещё и пролить соседей на пять этажей вниз....

б)вариант :сдаем родственникам ,знакомым и так далее..
Сразу определяемся, мы занимаемся альтруизмом или зарабатываем деньги?
Сдача квартир-это бизнес, а бизнес-это ничего личного.
Цену адекватную уже не можем назначить, свои же люди, значит демпингуем по цене, сдаем родственникам на 5-7 тысяч дешевле, не можем повышать аренду, как с другими жильцами, не наезжаем ,если убили квартиру и т.д

в)вариант:сдаём молодой семье с детьми.Вариант возможно не плохой, но мне не нравиться,по цене опять же договоримся, в среднем сдаем за 20000рублей.Платят нормально иногда задерживают, но мы же добрые, у них же дети:)
Недостатки.Семья из 4 чел (2 взрослых и двое детей), может привести вашу прекрасную и только что отремонтированную квартирку в такой пипец, что вы сами будете не рады таким жильцам. Хотя на первый взгляд-шикарная одетая пара на дорогом авто с миленькими детишками, приведут вас в умиления и не оставят вам вопросов.Да вот они, мои идеальные арендаторы.
Так как мы включили коммуналку в цену квартиры, то счета могут быть космические!Жильцам же пофигу, у них же All inclusive, или Всё включено..
Свет,круглосуточно,вода льётся постоянно, дети рисуют на обоях, а мусор могут просто выкидывать на лоджию или балкон....
Да, соседи,ох уж эти соседи:)!Но почему они постоянно жалуются?Зачем участковому пишут?Приличная же пара, как они могут скандалить в четыре утра, возвращаясь с ночного клуба, у них же дети, а вечеринки на всю ночь с музыкой,ооо.... так это же прелесть.Да еще к ним приезжают часто братья и сестры, мамы и племянники и бывает с двумя тремя детьми.Да они всего же на пару дней,ну загостились месяца на 3-4, ничего же, они же платят нам за квартирку, идеальные наши арендаторы:)
г)Вариант оптимальный (идеальных не бывает), именно таких арендаторов я всегда и искал.Хотя и приходилось ждать по 3-4 месяца
Мужчина иногородний (можно даже 2-3) , командировочный, желательно приехавший по контракту на год-два.
Обычно за таких ,платят их организации, им выгодно оплачивать квартиру, чем снимать для сотрудника гостиницу.
Заключаем с этой организацией официальный договор, при том что цену на квартиру мы можем в нём прописать намного выше, чем ,если бы вы сдали её просто физ лицу.Не буду объяснять, что такое откаты и другие преимущества работы с организациями:)
Мы заключаем договор минимум на год, при этом получаем максимальную прибыль за месяц.
Преимущества.Мужчина, приезжающий на работу, он работает, а не сидит в квартире,значит наименьший износ, основных фондов. Питается в кафе,постоянной готовки нет,воду и свет то же, как семья не расходует.
При проливе соседей, с организации проще выбить деньги,есть официальный договор ,где прописываем обязанности сторон.
О налогах и стукачах соседях. Почему я выбрал ещё этот вариант?
Так как, заплати налоги спи спокойно. Все же кругом добрые:)А он, же квартиру сдаёт, а мы хлеб ,без соли доедаем!
Регистрируем Ип и сдаём по всем правилам с уплатой налогов,при этом регистрируем р/с и проводим безналичные платежи с отчётными документами по всей форме удобной для юрлиц и поверьте для некоторых организаций, цена за квартиру в 40-50 тысяч не будет фантастической, люди же сравнивают часто с Москвой.

Так что думайте сами, решайте сами, пишите ваши мысли и приводите ваши примеры, как правильно сдать квартиру, буду очень рад услышать ваше мнение.

P/S Из личного опыта, в агентства не обращался , всегда размещал объявления на этом сайте......

Я сдаю квартиры с 2014 года и прошёл все круги ада:)
Ошибся,старый уже стал с 2004 года:)

По варианту б и в - сдавал, полностью согласен. Другие не пробовал.
Горожанин, а как Вы считаете, рынок аренды с учетом кризисных проявлений будет расширяться (в связи с тем, что люди, в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать жилье по новым ценам)или все таки пойдет на спад (имею ввиду и спрос и цены на квартиры в долгосрочную аренду)?

"в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать жилье по новым ценам)или все таки пойдет на спад (имею ввиду и спрос и цены на квартиры в долгосрочную аренду)? "

По поводу молодых семей, вы вступили в эпоху, когда поколение 90-х создают семьи и рожают детей.Сейчас в России средний возраст вступление в брак и рождения детей -это 25 лет.А так как в России в 90-е годы был демографический спад, то на рынок аренды жилья я не ожидаю выхода большого количества молодых семей.
А вот в связи с объявлением Астрахани, особой экономической зоной и ,как следствие ростом промышленного производства, возможен поток приезжих специалистов, которым будут требоваться квартиры.

То есть в любом случае вижу, что Вы склоняетесь к варианту "г".
Имея одну-две свободных жилплощади, как считаете этот вариант будет проходной?
И еще вопрос к Вам - стоит ли все-таки регистрировать ИП для этого/других вариантов?

Здравствуйте, а какие отрасли промышленного производства, по Вашим данным будут стимулироваться и какие критерии квартир более востребованы при сдаче организациям, у меня 2 квартиры студии в общагах и хостел на 5 мест.

как всегда в Астрахани,нефтегазовая,судостроительная и строительная.....
Критерии:квартиры в новых современных домах,районы с развитой инфраструктурой,а вообще у всех предпочтения разные:)

А вот интересно, старый фонд как сдается? Ну т.е. я вот о чем. Цена на старый фонд сильно не меняется, в цене не растет, а в аренду может сдать стоит так же как и норм жилье. и много продается в районе кремля... у кого есть опыт такой?

По своему опыту не скажу,не занимался, но по Москве и Питеру, тема хорошая,особенно обустройство хостелов в центре из старых квартир.

Здравствуйте, Горожанин, а какова на текущий момент сумма налогов за сдачу квартир?

В зависимости от формы уплаты налогов, которую вы выбираете:
В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

Уплачивать НДФЛ в размере 13%  как физическое лицо;
Уплачивать налог по УСН 6%  как ИП;
Оплачивать стоимость патента как ИП.

Мне больше нравиться "упрощёнка"

Что дает" упрощёнка"?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).

Единственный недостаток-нельзя применить право на вычеты по НДФЛ (так как данный налог не уплачивается).

Т.е. вариант без регистрации ИП, декларированием дополнительного дохода со сдачи и уплатой налога с этого дохода законодательно допустим? Или же все-таки требуется ИП?

Да допустим.
Вы будете уплачивать НДФЛ в размере 13%  как физическое лицо.
Вы не сможете работать с организация по перечислению,то есть через р/с и не сможете выдавать отчётные документы командировочным.

сдаю квартиру уже 8 лет,и так тяжело и дешево еще не сдавали за это время. что происходит с рынком аренды? поделитесь. цены на все растут, а тут нет...даже наоборот. имеюввиду долгосрочную аренду квартир.

Горожанин, если не трудно подскажите пожалуйста как оформить документы на ИП. Сколько обойдется данное оформление и его время? Мы взяли квартиру без отделки, сделали современный но бюджетный ремонт (так как рассчитывали на сдачу) сейчас занимаемся мебелью. Раньше тоже сдавала квартиры и поняла чем ниже ее стоимость тем соответственно контингент.

Я немного прочитала, значит можно подать документы через МФЦ. Меня интересует пенсионный фонд, Вы им 35000 тысяч в год платите? И какие еще поборы государство с нас еще предстоит выбрать?

извините, а зачем вам ИП ? сдавайте так, и так доход от сдачи не высокий, а если еще ип открывать , то уж лучше в банк под проценты деньги положить.

Я так когда то и делала. Но как тогда заключить договор с организацией? Не будет же организация заключать договор с тетей Олей.

организация может с вами заключить договор как с физ лицом, почему нет? зачем вам заморочки с ИП. а вы только на организацию настроены?

Хотела с организацией.И официально, так как соседи не простые . Просто организация работает по перечислению и очень редко когда за наличку.Был случай когда организация арендовала квартиру на год, так у нас мужчина всего лишь два раза за год там появился, но это было 2004году.Был просто договор, который нигде не регистрировали.

у меня тоже проблемы с соседями. но вы можете завести банковскую карту ,причем бесплатную, и в договоре прописать номер счета, не стоит вам открывать из-за этого ИП, и никто вас не может заставить это сделать, надо законы вспомнить, там по моему если вы сдаете более 2 квартир, то нужно ИП, а в вашем случае не стоит. ну и что соседи, ну что они могут, только на нервы вам действовать. в налоговой их слушать без документов никто не станет. чтобы соседым на вас донести, от них потребуют договор и кватанции(расписки). чтобы успокоиться, сходите сами в налоговую и скажите,вот сосед сдает квартиру, подозреваю что не платит налоги, что они скажут.

Здравствуйте!Эта тема для меня ( думаю, что и не только для меня) очень актуальна ! Интересно было бы услышать мнение по вопросу : сдать квартиру дороже, начинив ее всем необходимым ( мебель, сплит, стиралка, микроволновка,холодильник, ТВ, интернет, тарелка, посуда, и .... что еще нужно ?) , или дешевле - с минимумом необходимого (типа мебель, холодильник), или вообще голые стены ?

Что минимум что максимум цена в нынешних условиях не будет сильно разнится, но при таком выборе потенциальные квартиросъемщики пойдут туда где обстановка комфортнее и все есть. Заломите цену-никто не пойдет. Голые стены это только для тех у кого все свое, таких не много.
Мы сдавали со стиралкой, холодильником, интернет, свч, необходимый минимум мебели - спальные места, стеночка со шкафом ну и на кухне все как полагается+маленькое тв.
Телевизор почти у всех как поняли есть свой большой (не вижу смысла плазму 117 диагональ на сдачу приобретать), посуду оставили приличную, но которую не жалко было.
Все-таки если сдавать то основополагающее при выборе-опрятность и чистота квартиры.

Спасибо за ответ!В нашем случае опрятность и чистота гарантированы,т.к. квартира в новостройке с ремонтом. Муж считает, что квартиру нужно "упаковать " полностью - ведь затраты все равно окупятся. Я же думаю остановиться на необходимом минимуме. Ввиду полного отсутствия опыта в вопросе аренды квартир, не могу определиться, что внести в список необходимого минимума ) Совсем уж " затянуть пояса", "упаковывая" квартиру, не хотелось бы, т.к. квартира итак в ипотеке. Завышать аренду не будем в любом случае - наша цель- облегчить бремя ипотеки ), а не перенести ее на арендаторов)

если в средствах ограничены,не нужно ее упаковывать! попробуйте сдать так,найдите своего клиента,всем не угодишь. я тоже сначала сдавали без мебели, потом полностью обставила,но цены снизились. нет никакого смысла,разница маленькая в цене,потом если клиент заезжает со своей мебелью,это все таки какой то залог стабильности. а не на 2 месяца,как очень часто бывает.

Спасибо, Нелли ! Стабильность - то, что нужно!Хороший аргумент в разговоре с мужем)

Искала квартиру в районе 3 котов, без мебели на 1 эт.( чтобы заносить и выносить мебель было легче) свою продали , купили кв. в новостройке вот и пришлось на время переехать в съемную. Варианты кв. были с мебелью ,что мне было не нужно , у нас семья 3 чел. все взрослые пришлось в своем же доме найти 2 х кв. в ужасном состоянии, месяц отмывала , 15 000 + коммун. платежи живем почти 1год выходит около 19 000 в отопительный сезон. Квартира убитая ремонта никакого , с удобствами , но увы если бы конечно не нужда в таком г.... никогда бы не жили. Скорее бы в свою переехать , надоело удивляться как такую квартиру можно было сдать, у людей совести нет одни только деньги в глазах . Воспользовались тем , что нам очень нужно было и посчитали ,что и так сойдет.

арендатор конечно цену заломил до небес,неужели не было других вариантов. сейчас можно 2ушку,правда хрущевку со среднем ремонтом, чистую снять за 10000-11000+коммуналка(сама недавно сдавала). а про такие цены даже не слышала!

Бизнес сомнительный.Цены упали ниже уже некуда.Я столкнулась с двумя проблемами, 1)агенты ( которые хотят или 50%  или с правом пересдачи жилья) и 2) все хотят за копейки и без договора. Думаю что собственники сами виноваты в таком поведении агентов. Нелли где вы ищите своих арендаторов?