Как грамотно купить или продать недвижимость.

Обмен опытом, идеями, пожеланиями, кто какие ошибки совершил. Может какие-то советы спросить или дать.
На что обращать внимание при сделках, как осматривать квартиры, платить налоги, оформлять сделку и многое другое. Для того, чтобы другие могли воспользоваться Вашим опытом (как положительным, так и отрицательным. Кто-то может захочет описать курьёзные случаи которые с ним случались.

Хорошая тема, спец, наблюдаю за вашими постами на этом форуме, вижу у вас есть опыт покупки недвижимости без риэлтора, поделитесь с нами последовательностью действий покупателя, после того как он подыскал подходящий вариант квартиры, с чего начать, что спрашивать у продавца, какие документы требовать, на что обращать внимание, в какие кабинеты и зачем идти, к чьим услугам прибегнуть, весь алгоритм действий, если вам не трудно, думаю для многих эта тема будет очень полезна.

Любая сделка по покупке (продаже) недвижимости, как и любое другое дело, должна осуществляться с осознанием того, что в случае неудачи - сам отвечаешь за последствия. Прислушиваться к чужим советам надо, но пропуская через собственный разум. Ни один советчик не может знать Вашей конкретной ситуации. Но чужие ошибки и опыт могут быть советчиками хотя бы в том смысле - что другой их не повторит и велосипед изобретать не будет. Я сам не "настолько умный" в этом вопросе, но я смотрю на других, советуюсь со специалистами и не одним - одно мнение не мнение. Много раз и я сам попадал впросак - конечно поделюсь, чтоб другие не попали. Считать меня супер крутым авторитетом в этой области было бы не правильно.
По себе знаю: как-то раз задал вопрос по поводу налогообложения - не поверил, обратился в первоисточник - в налоговую (скрывать мне нечего), оказалось не прав консультант, ошибся причём на 150 тыс. руб. Т.е. так считать можно, но можно и по другому - не проверь я источник потерял бы деньги.

Если хотите с этой точки зрения - с удовольствием помогу, чем могу, может и мне кто чего подскажет.
1. Покупку квартиры надо начинать с газеты и интернета (этот сайт, в котором мы общаемся, наиболее удобный из всех которые я знаю). В свои финансовые возможности обязательно надо включать стоимость неизбежного ремонта, непредвиденных расходов. Даже в самом наиблагоприятнейшем случае 150 т.р. Я сам всегда забываю об этом, и ломаю потом голову где взять деньги на ремонт. Или купили для родственника шикарную квартиру, даже скидку получили - живёт с "хозяйским" унитазом, поменять нет денег даже 5-6 т.р.
2. Звонить по объявлениям где нет цены и не указано где, как правило потеря времени и денег на телефоне. Если сразу по телефону вас пытаются развести (например в объявлении указана одна цена, а вам говорят больше) общение стоит прекратить - нет уверенности, что этому продавцу стоит доверять. Если одна и та же квартира продаётся под разными телефонами, выбираем естественно где меньше. Не стоит сразу пугаться риэлторов - попадаются очень интересные варианты, общение с ними по аналогии с собственниками.
3. При осмотре квартиры рекомендую обращать внимание на: потолок в местах возможного залива соседями, дождём и т.д., на коммуникации в ванне и туалете - на предмет залива соседей снизу, подвал желательно должен быть сухим, но в Астрахани это встречается редко. Соли, а тем более плесени на стенах быть не должно, фундамент не трескается под руками (ногтями). Цвет стен, обои и занавески - фигня, не стоит внимания. Вообще свежий декоративный ремонт должен скорее настораживать.
Может ещё чего кто посоветует, мне кстати это очень будет интересно - особенно про фундаменты.
4. Если понравилось - пробейте квартиру в регпалате 250 руб., не стоит скрывать это от продавца - имеете право - не картошка (её и то проверяем). Это и для него неплохо. Он мог не заплатить 5 руб. за какой-то налог, а в регистрации вам откажут - представьте стресс. Если потом после регистрации выяснится, что вы добросовестный приобретатель, а вас "кинули", можете требовать компенсации от органов - теоретически хоть что-то вернут. Обязательно смотрите документы: свидетельство о регистрации, БТИ, домовую книгу. Последнюю особенно тщательно - на предмет все ли выписаны, причём от корки до корки.
Обращаетесь к любому юристу при регпалате - рядом целая куча сидит - составляете договор, не забудьте снять ксерокопии с документов, чтобы потом не бегать, добросовестный юрист составляющий договор подскажет если чего. Составление договора не дорого было рублей 500, сейчас не знаю. Не забудьте оплатить пошлину - как продавец так и покупатель (было 500 и 1500 соответственно, сейчас подорожало) обязательно каждый на своё имя и снимите копии с чеков. Берите талончик (или сделайте это заранее) на очередь и регистрируйте. Да, чуть не забыл... если есть другая половинка, надо её разрешение на сделку (заверенная нотариально 1200 руб.). Если была, но 3 года с развода не прошло, тоже надо.
Может кто добавит, что нюансы там какие, подробности. Пообсуждаем, поучимся.

Перед продажей покупаем газетку, смотрим в инете, звоним по аналогичным адресам если чего не ясно. Оцениваем + и -, причём реально, для посторонних людей важна цена, а не ваша ностальгия по прожитым в этом доме годам. Заранее запланируйте сколько скинете понравившемуся покупателю, а сколько в крайнем-прекрайнем случае.
Даём объявление в котором указываем:
- район;
- что (квартира, дом, комната);
- сколько комнат, этаж;
- где;
- если хотите состояние;
- ЦЕНА!
- телефон.
Без этих параметров будут звонить все кому что-то не ясно (больше, но не лучше).
С этими параметрами только те, кому это реально надо, т.е. потенциальные покупатели (лучше меньше, да лучше).
И господа риэлторы - придерживайтесь этих же правил. А то на вопрос почём вы продаёте квартиру, ответ, а вам какую, сильно раздражает потенциального клиента (если вы не знаете что продаёте, а он то откуда должен знать?). Ленитесь господа - если лень и Вам и делу на пользу. Бессмысленная статистика звонков никому уже не нужна!

У агентства на сайте может быть несколько объявлений, они же не знают с какого именно объявления вы звоните.

Обязательно проверяйте не прописаны ли в квартире малолетние дети, если да, то необходимо согласие органов опеки на совершение данной сделки (смотрят чтобы не пострадали права ребенка) и желательно проверить долги по коммунальным платежам (в любом ЕИРЦ такую информацию могут предоставить), если в квартире установлены счетчики горячей/холодной воды, то поинтересуйтесь, когда срок проверки этих счетчиков и проверьте целостность пломб, еще хорошо бы проверить не находится ли квартира в залоге и не обременена ли, но не знаю как это делается. Может подскажет кто как это выяснить?

Кстати, вопрос о коммунальных долгах: Как быть в ситуации, когда на квартире есть долги, а продавец от них отказывается?

Проверить квартиру по поводу залога и обременения очень просто, идете в БТИ и берете справку, стоит 200р,
и еще, если вдруг у кого ипотека, и банк просит согласия супруга или супруги на приобретение, там идет еще один пункт, согласие на дальнейший залог. ТАК ВОТ НОТАРИУСЫ обычно чтобы увеличить стоимость своей работы говорят, что в одном документе они этого не делают, и согласие на покупку и залог, поверьте, ДЕЛАЮТ все в одном документе.

Сегодня появилось вот такое сообщение-предупреждение на сайте, может кому-нибудь пригодится.
ОСТОРОЖНО МОШЕННИУА РИЭЛТОР, СИТНИКОВА ДИАНА ЕВГЕНЬЕВНА! Все ее данные есть, обманывает как риэлторов так и покупателей и продавцов квартир, не доверяйте этому человеку, проверяйте паспорт своего риэлтора, не отдавайте задатки за квартиры (по смешным ценам), не будьте так наивны, пострадавших очень много! Всем пишет расписки на одну и ту же квартиру по ул. Маркина (которая ей даже не принадлежит), если вы пострадали от ее действий, обращайтесь в милицию!
Цена, условия: Цена: 500 000 рублей
Цена за м²: 6 250 рублей за м²
Контактная информация: Персона для контактов (посредник): Татьяна
Контактный телефон: 89276605886

Ольга, если не секрет, вы к какому-то агентству недвижимости относитесь? Или у застройщика работаете?

Если не хотите отвечать в форуме, напишите в личку, возможны варианты сотрудничества.

Добрый день, Наблюдатель. Я не работаю ни в агентстве ни у застройщиков. Я обыкновенный потенциальный покупатель, который планомерно, но верно никуда не торопясь ищет себе достойную квартиру по реальной цене...

Доброе утро. Поделитесь, пожалуйста, информацией - покупкой квартиры через сбербанк по ипотеке. Только, если можно, подробно, по шагам. Читала на различных форумах отзывы, данные достаточно противоречивые. Заранее спасибо.

Ольга, большое спасибо за ответ :). Побольше бы таких грамотных покупателей недвижимости :). Я сам, когда покупал квартиру, изучал рынок недвижимости более года и не отношусь, как и вы, ни к агентствам недвижимости и ни к застройщикам, просто занимаюсь аналитикой астраханского рынка жилья.

Аделя, доброе утро, я не покупал квартиру в ипотеку в Сбербанке, возможно на сайте есть кто брал ипотеку в Сбербанке и готов поделиться своим опытом :).

Я брал очень давно кредит на покупку недвижимости, причём банк во время кризиса в одностороннем порядке поднял процентную ставку, вы не поверите до 25% и не снизил её до окончания срока кредита!

Сейчас условия другие, банки не могут сами поднимать процентные ставки по ипотечным кредитам и при заключении договора по ипотеке этот пункт должен быть прописан (обратите на это внимание). А я постараюсь, по возможности написать всё об ипотеке в Астрахани в 2012 году :).

У меня такой вопрос к риэлторам - как производится оплата покупки квартиры - нал-безнал, рубли-доллары? К чему готовиться?

Т.к. сейчас все ближе подхожу к этой теме, и мой банк (Траст) имеет совершенно дикие тарифы на выдачу денег до 10%! Это при условии, что деньги отлежались менее 3х месяцев и сумма выдачи более 300.000 руб. (эквивалент в валюте). Думаю пока не поздно, надо менять банк (назад в Сбер?).

Одним словом жду ценных ответов от риэлторов и тех кто уже прошел этот этап :).

Спасибо.

Это вы имеете в виду обналичивание со счета ИП? или юр. лица? Это беспредел конечно.

В моем банке 1% если через чек, 2-3% если на пластиковую карту. Но я договорился так: переводим деньги безналом с юр. счета на срочный вклад (депозит) физического лица в этом же банке - и забираешь вообще без процентов по окончании срока вклада, вернее с процентами по вкладу но уже в твою пользу.

С физ.лица в том то и дело, это только при превышении 300.000 руб. за 30 дней, а так только 1.25%.

Какая форма оплаты любима всеми продавцами жилья? :).

Кэш :).

Да, Belmando. Вы выбрали классный банк, и это у вас прописано в договоре? Да, такой банк нужно менять.

С физиков вообще 0% должно быть, что за бред брать процент при обналичивании, обслуживание карты 30 руб./мес. в сбербанке и всё.

В какой момент происходит расчет?

Уважаемые граждане, пострадавшие от действий Ситниковой Д.Е., просим вас обращаться в прокуратуру города Астрахани: 414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, д. 9, с заявлениями в отношении нее.

Здравствуйте, могли бы вы по подробней расписать перечень документов, и порядок оформления покупки старого деревянного дома... заранее спасибо).

Уважаемые риэлторы, при продаже квартиры столкнулась с тем, что нужно узаканивать перепланировку, скажите сколько стоят ваши услуги и сколь еще придется заплатить за справки? Мне назвали стоимость услуги - 10.000, а за справки - 15.000-20.000, это нормальная цена?