Михаил, добрый день.
По первому вопросу.
Не вполне понятно как может в залог передаваться квартира, если право собственности у застройщика не неё ещё не оформлено.
В любом случае обращаю Ваше внимание что купля-продажа квартиры по договору беспроцентного целевого займа обеспеченного залогом (квартира) - это ничто иное как притворная сделка.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ "Притворная сделка эта сделка которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка ничтожна".
В конечном счете Вы рискуете потерять деньги.
Право требования на передачу квартиры по такой сделке сомнительно.
По договору займа в первую очередь возникает право требования на переданные деньги.
Судебная перспектива по признанию права собственности на квартиру по такому договору также сомнительна.
По второму вопросу.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ
"Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."
Таким образом, стоимость лоджии не может рассчитываться также как и стоимость жилого помещения.
Есть такая организация "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов"
В городе Астрахани у них есть филиал по адресу:
414000, г. Астрахань, ул. Бакинская, д.128, офис 509
Вот ссылка на сайт.
здесь
Обратитесь в эту организацию за подробными разъяснениями по вопросу применения понижающих коэффициентов при продаже лоджий.
С уважением,
Мурадова О. Н.