Недвижимость в Астрахани - Главная

Войти Регистрация

Подать объявление






Страницы: [1] 2 3

Бизнес на аренде квартир (собственники) в Астрахани.


Горожанин
11-02-2015 10:13
В продолжении темы "Инвестиции в недвижимость Астрахани."
Итак, мы вложили деньги в квартиру,дом сдан, квартира с ремонтом от застройщика или сделали ремонт сами. Купили мебель, бытовую технику, подключили Интернет.
Квартиру обустроили, теперь нужно возвращать вложения и получать прибыль.

Берем для примеру 1-комнатную квартиру, полностью упакованную, то есть с ремонтом и всеми благами цивилизации.
1 Вопрос!
Как и кому сдавать?
Квартиру нужно сдать с максимальной выгодой, арендаторы должны не привести её в состояние сарая, куда обращаться по поводу сдачи, размещать объявления в интернете или идти в агентства?

Поделюсь своим опытом по сдаче квартир.
Я сдаю квартиры с 2014 года и прошёл все круги ада:)

1.Как максимально выгодно сдать квартиру?
а)вариант: посуточная аренда
Что имеем?Максимальную цену за сутки 1000-1500 рублей.При максимальной загрузке 30 дней-порядком 30-45 тысяч рублей, но такого обычно не бывает,в среднем 30-40%  дней в месяце квартира будет с жильцами, а это те же 15-20 тысяч в месяц,что и по арендной ставке за месяц.
Недостатки-их просто море:нестабильность клиентского потока, сегодня сняли, завтра съехали, проблемные, неадекватные арендаторы, пьяные компании, проблемы с соседями, с милицией и т.д откровенное кидалово,короче-это не для нас.....
Такой вариант я использовал очень редко, да и то рекомендую исключительно для вторички со средним ремонтом, так как зашрать квартиру за сутки можно так, что не отмоешься , а ещё и пролить соседей на пять этажей вниз....

б)вариант :сдаем родственникам ,знакомым и так далее..
Сразу определяемся, мы занимаемся альтруизмом или зарабатываем деньги?
Сдача квартир-это бизнес, а бизнес-это ничего личного.
Цену адекватную уже не можем назначить, свои же люди, значит демпингуем по цене, сдаем родственникам на 5-7 тысяч дешевле, не можем повышать аренду, как с другими жильцами, не наезжаем ,если убили квартиру и т.д

в)вариант:сдаём молодой семье с детьми.Вариант возможно не плохой, но мне не нравиться,по цене опять же договоримся, в среднем сдаем за 20000рублей.Платят нормально иногда задерживают, но мы же добрые, у них же дети:)
Недостатки.Семья из 4 чел (2 взрослых и двое детей), может привести вашу прекрасную и только что отремонтированную квартирку в такой пипец, что вы сами будете не рады таким жильцам. Хотя на первый взгляд-шикарная одетая пара на дорогом авто с миленькими детишками, приведут вас в умиления и не оставят вам вопросов.Да вот они, мои идеальные арендаторы.
Так как мы включили коммуналку в цену квартиры, то счета могут быть космические!Жильцам же пофигу, у них же All inclusive, или Всё включено..
Свет,круглосуточно,вода льётся постоянно, дети рисуют на обоях, а мусор могут просто выкидывать на лоджию или балкон....
Да, соседи,ох уж эти соседи:)!Но почему они постоянно жалуются?Зачем участковому пишут?Приличная же пара, как они могут скандалить в четыре утра, возвращаясь с ночного клуба, у них же дети, а вечеринки на всю ночь с музыкой,ооо.... так это же прелесть.Да еще к ним приезжают часто братья и сестры, мамы и племянники и бывает с двумя тремя детьми.Да они всего же на пару дней,ну загостились месяца на 3-4, ничего же, они же платят нам за квартирку, идеальные наши арендаторы:)
г)Вариант оптимальный (идеальных не бывает), именно таких арендаторов я всегда и искал.Хотя и приходилось ждать по 3-4 месяца
Мужчина иногородний (можно даже 2-3) , командировочный, желательно приехавший по контракту на год-два.
Обычно за таких ,платят их организации, им выгодно оплачивать квартиру, чем снимать для сотрудника гостиницу.
Заключаем с этой организацией официальный договор, при том что цену на квартиру мы можем в нём прописать намного выше, чем ,если бы вы сдали её просто физ лицу.Не буду объяснять, что такое откаты и другие преимущества работы с организациями:)
Мы заключаем договор минимум на год, при этом получаем максимальную прибыль за месяц.
Преимущества.Мужчина, приезжающий на работу, он работает, а не сидит в квартире,значит наименьший износ, основных фондов. Питается в кафе,постоянной готовки нет,воду и свет то же, как семья не расходует.
При проливе соседей, с организации проще выбить деньги,есть официальный договор ,где прописываем обязанности сторон.
О налогах и стукачах соседях. Почему я выбрал ещё этот вариант?
Так как, заплати налоги спи спокойно. Все же кругом добрые:)А он, же квартиру сдаёт, а мы хлеб ,без соли доедаем!
Регистрируем Ип и сдаём по всем правилам с уплатой налогов,при этом регистрируем р/с и проводим безналичные платежи с отчётными документами по всей форме удобной для юрлиц и поверьте для некоторых организаций, цена за квартиру в 40-50 тысяч не будет фантастической, люди же сравнивают часто с Москвой.

Так что думайте сами, решайте сами, пишите ваши мысли и приводите ваши примеры, как правильно сдать квартиру, буду очень рад услышать ваше мнение.

P/S Из личного опыта, в агентства не обращался , всегда размещал объявления на этом сайте......
Горожанин
11-02-2015 14:37
Я сдаю квартиры с 2014 года и прошёл все круги ада:)
Ошибся,старый уже стал с 2004 года:)
Денис

личное сообщение

UN 17778
Ответ на сообщение Я сдаю квартиры с 2014 года и прошёл все круги 11-02-2015 17:31
По варианту б и в - сдавал, полностью согласен. Другие не пробовал.
Горожанин, а как Вы считаете, рынок аренды с учетом кризисных проявлений будет расширяться (в связи с тем, что люди, в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать жилье по новым ценам)или все таки пойдет на спад (имею ввиду и спрос и цены на квартиры в долгосрочную аренду)?

Отредактировано Денис 11-02-2015, 17:31
Горожанин
12-02-2015 09:11
"в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать жилье по новым ценам)или все таки пойдет на спад (имею ввиду и спрос и цены на квартиры в долгосрочную аренду)? "

По поводу молодых семей, вы вступили в эпоху, когда поколение 90-х создают семьи и рожают детей.Сейчас в России средний возраст вступление в брак и рождения детей -это 25 лет.А так как в России в 90-е годы был демографический спад, то на рынок аренды жилья я не ожидаю выхода большого количества молодых семей.
А вот в связи с объявлением Астрахани, особой экономической зоной и ,как следствие ростом промышленного производства, возможен поток приезжих специалистов, которым будут требоваться квартиры.
Денис
Ответ на сообщение "в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать 12-02-2015 10:42
То есть в любом случае вижу, что Вы склоняетесь к варианту "г".
Имея одну-две свободных жилплощади, как считаете этот вариант будет проходной?
И еще вопрос к Вам - стоит ли все-таки регистрировать ИП для этого/других вариантов?
Арендатор
Ответ на сообщение "в первую очередь молодые семьи - не смогут покупать 12-02-2015 12:00
Здравствуйте, а какие отрасли промышленного производства, по Вашим данным будут стимулироваться и какие критерии квартир более востребованы при сдаче организациям, у меня 2 квартиры студии в общагах и хостел на 5 мест.
Горожанин
15-02-2015 11:54
как всегда в Астрахани,нефтегазовая,судостроительная и строительная.....
Критерии:квартиры в новых современных домах,районы с развитой инфраструктурой,а вообще у всех предпочтения разные:)
Майра
19-07-2015 23:24
А вот интересно, старый фонд как сдается? Ну т.е. я вот о чем. Цена на старый фонд сильно не меняется, в цене не растет, а в аренду может сдать стоит так же как и норм жилье. и много продается в районе кремля... у кого есть опыт такой?
Горожанин
20-07-2015 12:14
По своему опыту не скажу,не занимался, но по Москве и Питеру, тема хорошая,особенно обустройство хостелов в центре из старых квартир.
АС
20-07-2015 12:33
Здравствуйте, Горожанин, а какова на текущий момент сумма налогов за сдачу квартир?
Горожанин
21-07-2015 08:42
В зависимости от формы уплаты налогов, которую вы выбираете:
В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

Уплачивать НДФЛ в размере 13%  как физическое лицо;
Уплачивать налог по УСН 6%  как ИП;
Оплачивать стоимость патента как ИП.

Мне больше нравиться "упрощёнка"

Что дает" упрощёнка"?

В соответствии с п. 3 ст. 346.11, ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате следующих налогов:

НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);
Налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
НДС (за исключением операций, связанных со ввозом товаров и договорами простого товарищества и доверительного управления).
Горожанин
21-07-2015 08:55
Единственный недостаток-нельзя применить право на вычеты по НДФЛ (так как данный налог не уплачивается).
sage1974
21-07-2015 15:37
Т.е. вариант без регистрации ИП, декларированием дополнительного дохода со сдачи и уплатой налога с этого дохода законодательно допустим? Или же все-таки требуется ИП?
Горожанин
21-07-2015 20:42
Да допустим.
Вы будете уплачивать НДФЛ в размере 13%  как физическое лицо.
Вы не сможете работать с организация по перечислению,то есть через р/с и не сможете выдавать отчётные документы командировочным.
Нелли

личное сообщение

UN 6965
23-08-2015 14:33
сдаю квартиру уже 8 лет,и так тяжело и дешево еще не сдавали за это время. что происходит с рынком аренды? поделитесь. цены на все растут, а тут нет...даже наоборот. имеюввиду долгосрочную аренду квартир.

Отредактировано Нелли 23-08-2015, 14:34
Ольга
Ответ на сообщение Да допустим. Вы будете уплачивать НДФЛ в размере 06-09-2015 13:52
Горожанин, если не трудно подскажите пожалуйста как оформить документы на ИП. Сколько обойдется данное оформление и его время? Мы взяли квартиру без отделки, сделали современный но бюджетный ремонт (так как рассчитывали на сдачу) сейчас занимаемся мебелью. Раньше тоже сдавала квартиры и поняла чем ниже ее стоимость тем соответственно контингент.
Ольга
06-09-2015 14:12
Я немного прочитала, значит можно подать документы через МФЦ. Меня интересует пенсионный фонд, Вы им 35000 тысяч в год платите? И какие еще поборы государство с нас еще предстоит выбрать?
Нелли

личное сообщение

UN 6965
06-09-2015 15:07
извините, а зачем вам ИП ? сдавайте так, и так доход от сдачи не высокий, а если еще ип открывать , то уж лучше в банк под проценты деньги положить.
Ольга
Ответ на сообщение извините, а зачем вам ИП ? сдавайте так, и так доход от 06-09-2015 22:38
Я так когда то и делала. Но как тогда заключить договор с организацией? Не будет же организация заключать договор с тетей Олей.
Нелли

личное сообщение

UN 6965
06-09-2015 23:09
организация может с вами заключить договор как с физ лицом, почему нет? зачем вам заморочки с ИП. а вы только на организацию настроены?
Ольга
Ответ на сообщение организация может с вами заключить договор как с физ лицом, 07-09-2015 08:39
Хотела с организацией.И официально, так как соседи не простые . Просто организация работает по перечислению и очень редко когда за наличку.Был случай когда организация арендовала квартиру на год, так у нас мужчина всего лишь два раза за год там появился, но это было 2004году.Был просто договор, который нигде не регистрировали.
Нелли

личное сообщение

UN 6965
07-09-2015 15:53
у меня тоже проблемы с соседями. но вы можете завести банковскую карту ,причем бесплатную, и в договоре прописать номер счета, не стоит вам открывать из-за этого ИП, и никто вас не может заставить это сделать, надо законы вспомнить, там по моему если вы сдаете более 2 квартир, то нужно ИП, а в вашем случае не стоит. ну и что соседи, ну что они могут, только на нервы вам действовать. в налоговой их слушать без документов никто не станет. чтобы соседым на вас донести, от них потребуют договор и кватанции(расписки). чтобы успокоиться, сходите сами в налоговую и скажите,вот сосед сдает квартиру, подозреваю что не платит налоги, что они скажут.
А
23-11-2015 21:13
Здравствуйте!Эта тема для меня ( думаю, что и не только для меня) очень актуальна ! Интересно было бы услышать мнение по вопросу : сдать квартиру дороже, начинив ее всем необходимым ( мебель, сплит, стиралка, микроволновка,холодильник, ТВ, интернет, тарелка, посуда, и .... что еще нужно ?) , или дешевле - с минимумом необходимого (типа мебель, холодильник), или вообще голые стены ?
Куликова
Ответ на сообщение Здравствуйте!Эта тема для меня ( думаю, что и не только для 24-11-2015 14:31
Что минимум что максимум цена в нынешних условиях не будет сильно разнится, но при таком выборе потенциальные квартиросъемщики пойдут туда где обстановка комфортнее и все есть. Заломите цену-никто не пойдет. Голые стены это только для тех у кого все свое, таких не много.
Мы сдавали со стиралкой, холодильником, интернет, свч, необходимый минимум мебели - спальные места, стеночка со шкафом ну и на кухне все как полагается+маленькое тв.
Телевизор почти у всех как поняли есть свой большой (не вижу смысла плазму 117 диагональ на сдачу приобретать), посуду оставили приличную, но которую не жалко было.
Все-таки если сдавать то основополагающее при выборе-опрятность и чистота квартиры.
А
24-11-2015 16:09
Спасибо за ответ!В нашем случае опрятность и чистота гарантированы,т.к. квартира в новостройке с ремонтом. Муж считает, что квартиру нужно "упаковать " полностью - ведь затраты все равно окупятся. Я же думаю остановиться на необходимом минимуме. Ввиду полного отсутствия опыта в вопросе аренды квартир, не могу определиться, что внести в список необходимого минимума ) Совсем уж " затянуть пояса", "упаковывая" квартиру, не хотелось бы, т.к. квартира итак в ипотеке. Завышать аренду не будем в любом случае - наша цель- облегчить бремя ипотеки ), а не перенести ее на арендаторов)
нелли

личное сообщение

UN 6965
24-11-2015 18:39
если в средствах ограничены,не нужно ее упаковывать! попробуйте сдать так,найдите своего клиента,всем не угодишь. я тоже сначала сдавали без мебели, потом полностью обставила,но цены снизились. нет никакого смысла,разница маленькая в цене,потом если клиент заезжает со своей мебелью,это все таки какой то залог стабильности. а не на 2 месяца,как очень часто бывает.
А
Ответ на сообщение если в средствах ограничены,не нужно ее упаковывать! 24-11-2015 21:07
Спасибо, Нелли ! Стабильность - то, что нужно!Хороший аргумент в разговоре с мужем)
С
24-11-2015 21:10
Искала квартиру в районе 3 котов, без мебели на 1 эт.( чтобы заносить и выносить мебель было легче) свою продали , купили кв. в новостройке вот и пришлось на время переехать в съемную. Варианты кв. были с мебелью ,что мне было не нужно , у нас семья 3 чел. все взрослые пришлось в своем же доме найти 2 х кв. в ужасном состоянии, месяц отмывала , 15 000 + коммун. платежи живем почти 1год выходит около 19 000 в отопительный сезон. Квартира убитая ремонта никакого , с удобствами , но увы если бы конечно не нужда в таком г.... никогда бы не жили. Скорее бы в свою переехать , надоело удивляться как такую квартиру можно было сдать, у людей совести нет одни только деньги в глазах . Воспользовались тем , что нам очень нужно было и посчитали ,что и так сойдет.
нелли

личное сообщение

UN 6965
24-11-2015 21:52
арендатор конечно цену заломил до небес,неужели не было других вариантов. сейчас можно 2ушку,правда хрущевку со среднем ремонтом, чистую снять за 10000-11000+коммуналка(сама недавно сдавала). а про такие цены даже не слышала!

Отредактировано нелли 24-11-2015, 21:53
Ольга
Ответ на сообщение арендатор конечно цену заломил до небес,неужели не было 02-12-2015 10:58
Бизнес сомнительный.Цены упали ниже уже некуда.Я столкнулась с двумя проблемами, 1)агенты ( которые хотят или 50%  или с правом пересдачи жилья) и 2) все хотят за копейки и без договора. Думаю что собственники сами виноваты в таком поведении агентов. Нелли где вы ищите своих арендаторов?
красный - зарегистрирован как застройщик, зеленый - как агентство недвижимости, синий - физ.лицо, серый - неавторизован
Страницы: [1] 2 3
Подписаться на эту тему:

Добавить комментарий     Добавить коммерческое объявление 10 руб     Правила форума


Ваше имя на форуме:*

Ответ на сообщение:
Бизнес на аренде квартир (собственники) в Астрахани.
Добавить фото к сообщению
Сообщение:*

Уважаемый пользователь! Предлагаем Вам зарегистрироваться на нашем сайте. Зарегистрированный пользователь может получать личные сообщения от участников форума, может редактировать свои сообщения. Авторизуйтесь если Вы уже регистрировались на нашем сайте и хотите вести общение под своим именем.













ОБСУЖДЕНИЕ НОВОСТРОЕК (85)


ФОРУМ (437)




Жилая
продажа
Жилая
аренда
Коммерческая
продажа
Коммерческая
аренда
Загородная
недвижимость
Земельные
участки
Гаражи
Подать объявление

Регистрация Войти
Мобильная версия Контакты и размещение рекламы
Техподдержка